繼北京、上海、廈門、廣州、天津之后，不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點又有新突破。近日，江蘇省不動產(chǎn)登記中心對外宣布將在南京市、蘇州市兩地開展不動產(chǎn)信托登記試點。對此，業(yè)內(nèi)專家表示，未來信托財產(chǎn)管理和轉(zhuǎn)讓中可能出現(xiàn)的權(quán)屬爭議將得到有效化解，我國近30萬億元的信托資產(chǎn)有望進(jìn)一步盤活。

具體來看，此次江蘇金融監(jiān)管局、江蘇省委金融委員會辦公室、江蘇省自然資源廳、江蘇省稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點工作的通知》（以下簡稱《通知》）圍繞不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的適用范圍、工作要求、辦理流程等方面作出詳細(xì)規(guī)范，為南京與蘇州兩地試點業(yè)務(wù)的開展提供了清晰指引。

有別于此前一省一地的單點探索，此次江蘇同時官宣兩城試點，讓不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記實踐初具聯(lián)動示范效應(yīng)。從流程來看，根據(jù)《通知》要求，江蘇轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)以南京、蘇州行政區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)開展不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的，按照“辦理信托產(chǎn)品預(yù)登記—申請出具證明文件—辦理信托財產(chǎn)登記—反饋登記結(jié)果”的流程辦理。

《通知》提出，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)入信托需辦理信托財產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)委托人與信托機(jī)構(gòu)的共同申請，根據(jù)信托文件等申請材料依法辦理轉(zhuǎn)移登記，并將信托相關(guān)事項記載于不動產(chǎn)登記簿。信托機(jī)構(gòu)完成不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記后，辦理信托產(chǎn)品登記時需一并提交不動產(chǎn)權(quán)證書。當(dāng)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)出信托時，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)信托機(jī)構(gòu)及相關(guān)當(dāng)事人的申請辦理轉(zhuǎn)移登記，并刪除“信托財產(chǎn)”相關(guān)標(biāo)注。

“不僅是流程的細(xì)化，此次江蘇雙城的不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點，還聚焦于信托財產(chǎn)權(quán)屬的清晰界定與全周期規(guī)范管理。”對此，有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，這一流程閉環(huán)既回應(yīng)了信托業(yè)務(wù)對財產(chǎn)安全的核心訴求，也為后續(xù)多元信托服務(wù)場景的拓展奠定了合規(guī)基礎(chǔ)。

江蘇省自然資源廳表示，下一步，將與省級有關(guān)部門建立信息共享機(jī)制，指導(dǎo)試點地區(qū)規(guī)范推進(jìn)不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作，保障登記事項規(guī)范、準(zhǔn)確、完整，進(jìn)一步夯實信托財產(chǎn)獨(dú)立性。同時，以不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記為基礎(chǔ)支撐，積極支持信托機(jī)構(gòu)圍繞代際傳承、家庭服務(wù)、養(yǎng)老保障、公益慈善等多元場景設(shè)計信托服務(wù)模式，促進(jìn)江蘇不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)范化、高質(zhì)量發(fā)展。

據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，截至2025年6月末，全行業(yè)信托資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)32.43萬億元，同比增長20.11%，首超30萬億元，僅次于保險資管和公募基金。

事實上，信托行業(yè)雖然已成為我國重要的金融子行業(yè)之一，但目前信托業(yè)尚未建立完善的信托登記制度，這既不利于規(guī)范信托產(chǎn)品的信息披露，也不利于信托財產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的認(rèn)定和信托產(chǎn)品的市場化流轉(zhuǎn)。在業(yè)內(nèi)專家看來，信托財產(chǎn)登記制度的接續(xù)試行，是進(jìn)一步盤活我國近30萬億元信托資產(chǎn)邁出的重要一步。

“由于過去信托財產(chǎn)登記機(jī)制缺失，信托財產(chǎn)納入信托存在制度障礙，京滬廣等地出臺不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記辦法是非常重要的探索?！辟Y管研究員袁吉偉表示，這有利于促進(jìn)以家族信托為代表的財富管理服務(wù)信托的發(fā)展，推動信托行業(yè)回歸本源。

不動產(chǎn)信托登記也面臨不少挑戰(zhàn)。用益信托分析師喻智表示，稅收優(yōu)惠問題備受關(guān)注。比如，在北京，財產(chǎn)登記的文件包括契稅完稅證明，但目前尚不清楚需要提供的是委托人的完稅證明，還是信托公司作為受托人出具的完稅證明，所以在登記環(huán)節(jié)和稅收優(yōu)惠政策方面的相關(guān)規(guī)定尚不清晰。

“建議從立法層面完善信托財產(chǎn)登記制度，明確信托登記的具體操作規(guī)則、程序和要求，使其與現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度有效銜接。同時，修訂信托法和不動產(chǎn)登記暫行條例等相關(guān)法律法規(guī)，為不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記提供更加明確的法律依據(jù)。針對信托財產(chǎn)登記環(huán)節(jié)的重復(fù)征稅問題，建議出臺專門的信托稅收政策，明確信托財產(chǎn)在設(shè)立、存續(xù)和終止階段的稅收處理規(guī)則，避免重復(fù)征稅?！敝行判磐酗L(fēng)險管理部周萍博士表示。

來源：經(jīng)濟(jì)參考報鐘源