本報綜合報道 一套市場估價約200萬元的房產(chǎn)，在第三方拍賣平臺以150萬元成交，買家并非普通房東，而是直接與銀行完成交易。近期，這樣的“撿漏”案例正在增多。農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等多家銀行及地方農(nóng)信系統(tǒng)，通過阿里資產(chǎn)、京東等線上平臺批量掛牌銀行“直供房”，部分房源價格較市場價低25%，單家銀行在售標(biāo)的超2000套。

這一現(xiàn)象背后，是金融機構(gòu)不良資產(chǎn)處置從“被動清收”向“主動管理”的深刻轉(zhuǎn)型，銀行、消費金融公司等機構(gòu)正通過多元化路徑加速風(fēng)險出清。

批量掛牌規(guī)模激增

銀行“直供房”并非新生事物，卻是近期市場關(guān)注度飆升的熱點。這些房源本質(zhì)上是銀行不良貸款處置的產(chǎn)物，當(dāng)企業(yè)或個人無力償還貸款時，銀行通過司法程序或協(xié)議方式收回抵押房產(chǎn)，完成債權(quán)剝離后以產(chǎn)權(quán)人身份直接出售。

從供應(yīng)規(guī)?？矗胤匠巧绦信c農(nóng)信系統(tǒng)成為絕對主力。京東資產(chǎn)平臺數(shù)據(jù)顯示，截至11月10日，蘭州銀行2025年掛牌直售房產(chǎn)標(biāo)的達1779個，較2024年的1130個大幅增長；吉林銀行掛牌房產(chǎn)超2000套，天津銀行接近1300套。農(nóng)信系統(tǒng)的供給更為集中，2024年上半年以來，四川農(nóng)信系統(tǒng)在主流平臺掛牌的房產(chǎn)標(biāo)的超2.5萬個，遼寧農(nóng)信系統(tǒng)累計掛牌1.1萬個，涵蓋住宅、商業(yè)及辦公用房等多種類型。

價格優(yōu)勢是銀行“直供房”最顯著的吸引力。廣東云浮農(nóng)商行上線的一處住房，起拍價低至8.02萬元；蘭州農(nóng)商行9月底成交的蘭州市城關(guān)區(qū)125平方米抵債房產(chǎn)，成交價151萬元，而同小區(qū)同戶型中介掛牌價在180萬至220萬元之間；齊齊哈爾農(nóng)商行部分住宅起拍價僅9.9萬元。為加速變現(xiàn)，銀行普遍采取低價策略，部分房源經(jīng)多次流拍后還會進一步下調(diào)價格，部分標(biāo)的最終成交價較市場價低兩成以上。

這類特殊房源的產(chǎn)生主要有兩種途徑：一是司法拍賣流拍后的“以物抵債”，某股份制銀行掛牌的云南省安寧市房產(chǎn)及土地，曾經(jīng)歷司法拍賣流拍，銀行以1.3億元抵債金額取得產(chǎn)權(quán)后，以4200萬元起拍價折價處置；二是銀行通過司法程序主動取得，蘭州農(nóng)商行在撫順新區(qū)育才壹品小區(qū)的200多套住宅，因開發(fā)商欠款2.94億元，經(jīng)法院強制執(zhí)行后過戶至銀行名下對外出售。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，這一趨勢反映出銀行不良資產(chǎn)處置策略的轉(zhuǎn)變，從傳統(tǒng)的ToB批量處置模式，逐步轉(zhuǎn)向ToB與ToC并重，通過直接對接消費者提升處置效率。

對比法拍房優(yōu)勢凸顯

在銀行“直售房產(chǎn)”興起的同時，傳統(tǒng)法拍房市場正面臨去化難題。數(shù)據(jù)顯示，2025年三季度法拍房清倉率僅為28.5%，即成交數(shù)量占掛牌總量的比例不足三成。過去法拍房因不受限購政策影響具備一定市場空間，但隨著各地限購放開，其價格優(yōu)勢不再突出，去化難度進一步加大。

相較之下，銀行“直供房”在產(chǎn)權(quán)確定性和交易安全性上優(yōu)勢顯著。多位銀行業(yè)人士表示，銀行“直供房”的產(chǎn)權(quán)已歸屬銀行，前期已完成債權(quán)債務(wù)剝離，有效規(guī)避了法拍房常見的民間借貸、長期租約等潛在隱患。某城商行特資部人士透露，銀行會對“直供房”進行三輪產(chǎn)權(quán)核查，隱性租約、二次抵押等問題都會提前剝離，相當(dāng)于為購房者過濾了一遍風(fēng)險。

價格機制的差異也讓銀行“直供房”更具吸引力。廣州某房產(chǎn)中介公司店長介紹，法拍房依賴競價模式，有時會出現(xiàn)越拍越貴的情況，而銀行“直供房”定價更為平穩(wěn)，且折價力度明確，購房者可提前預(yù)判成本。

不過，潛在風(fēng)險仍需警惕。李宇嘉提醒，盡管產(chǎn)權(quán)瑕疵問題已解決，但原債務(wù)人可能仍實際占用房產(chǎn)，如出租或家人居住等，甚至存在其他債務(wù)糾紛，清退環(huán)節(jié)仍存在不確定性。此外，購房者還需核實房屋性質(zhì)、實地查看房屋現(xiàn)狀，明確交易稅費等細節(jié)，避免后期出現(xiàn)成本超支或入住障礙。

對于市場而言，銀行“直供房”的批量入市，既為購房者提供了新的選擇，也讓部分優(yōu)質(zhì)抵債資產(chǎn)重新進入流通領(lǐng)域，成為房地產(chǎn)市場供給的補充渠道。某不便具名的地產(chǎn)分析人士表示，這類房源的交易屬于正常住房消費現(xiàn)象，購房者需做足功課才能真正實現(xiàn)“撿漏”。

金融機構(gòu)加速風(fēng)險出清

銀行“直供房”的激增，本質(zhì)上是金融機構(gòu)應(yīng)對不良資產(chǎn)壓力的主動選擇。2025年中報顯示，上市銀行按揭不良率整體上行，部分銀行上升幅度超過20個基點；個人經(jīng)營貸不良率同樣呈上升趨勢，部分銀行增幅超30個基點。雖然按揭不良率絕對水平仍處可控區(qū)間，但不良資產(chǎn)處置的緊迫性顯著提升。

而傳統(tǒng)處置模式已難以適應(yīng)市場變化。某城商行貸后管理人員透露，以往不良房產(chǎn)處置周期長達2—3年，而直售模式可將處置周期壓縮至半年內(nèi)，部分房源變現(xiàn)速度更快。在法拍房去化受阻的背景下，銀行轉(zhuǎn)向直接對接C端消費者，既能提升處置效率，也能提高債權(quán)回收率。

這種轉(zhuǎn)型并非銀行業(yè)獨有，消費金融公司、汽車金融公司等非銀機構(gòu)也在加大不良資產(chǎn)出清力度。銀登中心官網(wǎng)顯示，今年以來，中銀消費金融、中信消費金融、螞蟻消費金融等持牌機構(gòu)密集轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)包，其中中銀消費金融已推出82期轉(zhuǎn)讓項目，接近去年全年總量。這些轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)普遍呈現(xiàn)“定價偏低、逾期時間短”的特點，旨在通過適度折價實現(xiàn)快速出清。

汽車金融領(lǐng)域則形成了“內(nèi)部處理+外部協(xié)作”的處置模式。部分汽車金融公司開始在銀登網(wǎng)轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)，同時依托廠家回購協(xié)議等外部資源提升處置效率。業(yè)內(nèi)人士解釋，汽車金融不良資產(chǎn)手續(xù)繁雜、交易成本高，通過廠家回購等方式可簡化流程，提高處置效率。

上海市建緯律師事務(wù)所鄒翊表示，銀行直接售房、消費金融公司批量轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)包，都是對債權(quán)實現(xiàn)規(guī)則的合規(guī)運用，集中處置有助于快速釋放風(fēng)險、盤活信貸資源，但需注意流程的合法性與透明度。

從銀行“直供房”的批量入市到各類金融機構(gòu)的不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提速，一場覆蓋銀行、消費金融、汽車金融等領(lǐng)域的風(fēng)險出清行動正在持續(xù)推進。這一現(xiàn)象既是房地產(chǎn)市場調(diào)整期的必然反應(yīng)，也是金融機構(gòu)處置能力從“被動清收”向“主動管理”升級的體現(xiàn)。

對于金融機構(gòu)而言，差異化的處置路徑不僅能降低不良率、回籠資金，更能優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)；對于購房者和市場而言，價格優(yōu)惠、產(chǎn)權(quán)清晰的房源為消費提供了新選擇，也讓沉淀資產(chǎn)重新煥發(fā)活力。

未來，隨著不良資產(chǎn)處置市場化、多元化程度不斷提升，銀行“直供房”或?qū)⒊蔀榉慨a(chǎn)市場的常態(tài)化供給渠道，而金融機構(gòu)在風(fēng)險防控與資產(chǎn)盤活之間的平衡藝術(shù)，也將成為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵。

來源：城市金融報