“銀行也在賣房了，比市場(chǎng)價(jià)低不少?！币粍t銀行通過(guò)線上平臺(tái)直接掛牌出售房產(chǎn)的消息，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。這些被稱為銀行“直供房”的房源，因其價(jià)格優(yōu)勢(shì)和相對(duì)清晰的產(chǎn)權(quán)，正在成為一些購(gòu)房者的“撿漏”新選擇。

這背后，是金融機(jī)構(gòu)在不良資產(chǎn)處置上的主動(dòng)作為。事實(shí)上，這兩年來(lái)，除了銀行，消費(fèi)金融公司、汽車金融公司等非銀機(jī)構(gòu)均加入個(gè)貸不良資產(chǎn)出清之列，力度持續(xù)加大。業(yè)內(nèi)專家表示，當(dāng)前不良資產(chǎn)處置已從“被動(dòng)清收”進(jìn)入“主動(dòng)管理”階段，各類機(jī)構(gòu)正結(jié)合自身資產(chǎn)特性，構(gòu)建差異化的處置路徑。

“銀行直供房”低價(jià)起拍

在阿里資產(chǎn)平臺(tái)App“銀行清倉(cāng)”專區(qū)中的“銀行直供”欄目中，多家銀行正通過(guò)該平臺(tái)直接掛牌銷售房產(chǎn)，包括蘭州銀行、蘭州農(nóng)商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、華夏銀行等。例如，華夏銀行掛牌出售位于沈陽(yáng)市鐵西區(qū)的一套住宅，起始價(jià)為22萬(wàn)元。

查閱資產(chǎn)信息發(fā)現(xiàn)，其中不乏價(jià)格較具吸引力的房源。廣東云浮農(nóng)商行近日上線的一處云浮市住房，起拍價(jià)低至8.02萬(wàn)元。據(jù)進(jìn)一步了解，該行當(dāng)前共有19套房產(chǎn)正在拍賣，起拍價(jià)區(qū)間為2.4萬(wàn)元至136.41萬(wàn)元。

從整體掛牌情況來(lái)看，地方城商行與農(nóng)信社在“銀行直供房”的供應(yīng)中占據(jù)主導(dǎo)地位。以城商行為例，京東資產(chǎn)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至11月10日，蘭州銀行掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的已達(dá)1779個(gè)，吉林銀行掛牌房產(chǎn)超過(guò)2000套，天津銀行則接近1300套。

“銀行‘直售房產(chǎn)’并非新生事物?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“在貸款違約后，銀行通過(guò)司法或協(xié)議方式取得抵押不動(dòng)產(chǎn)的完整產(chǎn)權(quán)，繼而在公開市場(chǎng)進(jìn)行銷售。過(guò)去，大體量的不動(dòng)產(chǎn)多通過(guò)各類資產(chǎn)處置平臺(tái)流轉(zhuǎn)。如今，隨著對(duì)不良資產(chǎn)處置效率的要求不斷提高，越來(lái)越多銀行選擇主動(dòng)、批量地直接掛牌銷售。這一趨勢(shì)也反映出銀行不良資產(chǎn)處置策略正從傳統(tǒng)的toB模式，逐步轉(zhuǎn)向toB與toC并重?！?/p>

法拍房“受冷落”

在銀行“直售房產(chǎn)”的同時(shí)，依靠資產(chǎn)處置平臺(tái)尋找客戶的路徑正面臨挑戰(zhàn)。李宇嘉表示，今年三季度法拍房在平臺(tái)上的清倉(cāng)率(即成交數(shù)量占掛牌總量的比例)僅為28.5%，凸顯渠道轉(zhuǎn)型的迫切性。

一位房地產(chǎn)行業(yè)人士分析稱：“過(guò)去，法拍房因不受限購(gòu)政策影響而有一定市場(chǎng)，如今各地限購(gòu)放開，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)不再突出，去化難度加大?！?/p>

相較法拍房，銀行“直售房產(chǎn)”在產(chǎn)權(quán)確定性上更具優(yōu)勢(shì)，交易風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，有助于加速資產(chǎn)處置。李宇嘉解釋稱，銀行“直售房產(chǎn)”實(shí)為“以物抵債”后的資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)已歸屬銀行，因此消除了法拍房常涉及的產(chǎn)權(quán)瑕疵疑慮，對(duì)促進(jìn)交易有積極意義。若原債務(wù)人仍實(shí)際占用房產(chǎn)，如出租或家人居住，甚至存在其他債務(wù)糾紛，清退環(huán)節(jié)仍存在不確定性。

對(duì)消費(fèi)者而言，此類盤活也有助于部分優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)，為購(gòu)房者提供“撿漏”機(jī)會(huì)，成為一種新的購(gòu)房選擇。“銀行直供房”本質(zhì)上是銀行常規(guī)的資產(chǎn)盤活動(dòng)作，可視為年底資金回籠的標(biāo)準(zhǔn)化操作。

金融機(jī)構(gòu)加速風(fēng)險(xiǎn)出清

部分行業(yè)進(jìn)入周期性調(diào)整，正持續(xù)考驗(yàn)企業(yè)與個(gè)人的還款能力。在此背景下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)性貸款與個(gè)人住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)。與此同時(shí)，消費(fèi)金融公司與汽車金融公司同樣面臨資產(chǎn)質(zhì)量下行的壓力。

在汽車金融領(lǐng)域，傳統(tǒng)依賴外部專業(yè)處置平臺(tái)處理不良資產(chǎn)的方式已難以應(yīng)對(duì)快速擴(kuò)張的市場(chǎng)規(guī)模與持續(xù)攀升的不良率。為提升處置效率，部分汽車金融公司開始借鑒銀行業(yè)風(fēng)控經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)不良資產(chǎn)處置向“結(jié)構(gòu)化、多元化”轉(zhuǎn)型。今年汽車金融公司開始在銀登網(wǎng)轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)。

一位汽車金融行業(yè)人士透露，汽車金融機(jī)構(gòu)處置不良資產(chǎn)普遍采取“內(nèi)部處理+外部協(xié)作”的模式：一方面依托公司內(nèi)部的不良資產(chǎn)處置部門；另一方面也借助外部機(jī)構(gòu)，如廠家回購(gòu)或汽車金融代理商來(lái)共同推進(jìn)處置工作。

該人士解釋稱，汽車金融的不良資產(chǎn)極少通過(guò)二手市場(chǎng)流通，主要是因?yàn)槠涫掷m(xù)繁雜、交易成本高，且多屬于零售性質(zhì)，操作難度大、效率低，“相較而言，找廠家就簡(jiǎn)單得多，一般廠家都簽有回購(gòu)協(xié)議，流程更順暢，處置效率也更高”。

消費(fèi)金融領(lǐng)域的不良資產(chǎn)出清同樣在加速。銀登中心官網(wǎng)顯示，今年以來(lái)，已有中銀消費(fèi)金融、中信消費(fèi)金融、螞蟻消費(fèi)金融等持牌消費(fèi)金融公司兜售不良資產(chǎn)。以中銀消費(fèi)金融公司為例，今年以來(lái)該公司推出了82期不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，項(xiàng)目期數(shù)已接近去年全年總量。

今年以來(lái)，持牌消費(fèi)金融機(jī)構(gòu)不良貸款轉(zhuǎn)讓節(jié)奏明顯加快，頭部機(jī)構(gòu)參與積極性顯著提升。當(dāng)前轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)普遍呈現(xiàn)“定價(jià)偏低、逾期時(shí)間短”的特點(diǎn)，反映出機(jī)構(gòu)希望通過(guò)適度折價(jià)實(shí)現(xiàn)快速出清，避免資產(chǎn)進(jìn)一步貶值的策略考量。

對(duì)于當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)加速風(fēng)險(xiǎn)出清的現(xiàn)象，上海市建緯律師事務(wù)所鄒翊表示：“銀行直接售房、消費(fèi)金融公司批量轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)包，本質(zhì)上都是對(duì)債權(quán)實(shí)現(xiàn)規(guī)則的合規(guī)運(yùn)用，這種集中處置有助于快速釋放風(fēng)險(xiǎn)、盤活信貸資源，但須注意流程的合法性與透明度?！?/p>

來(lái)源：上海證券報(bào) 徐瀟瀟